소득 접근법의 분류
환급 소득에 따른 분류
총소득승수법(총소득승수법)은 총소득을 감액소득으로 하고, 전통적 소득접근법과 잔여감액법은 순영업이익을 감액소득으로 한다.
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또한 세전 현금흐름을 반환가능소득으로 하는 모기지주식수익률법과 세후현금흐름을 반환가능소득으로 하는 할인현금흐름분석법이 있다.
소득목표기간에 따른 구분
두 가지 방법이 있습니다: 전통적인 소득접근법과 잔여수익법입니다.
미래 수익을 수년간 현재 가치로 줄이거나 할인하여 대상 부동산의 가치를 계산하는 방법에는 모기지 지분 감소 방법과 현금 흐름 할인 분석 방법의 두 가지가 있습니다.
자본 회수 방법에 따른 분류
자본회수방식은 감가상각 후 자본회수방식과 보유기간 종료시 재매각가치에 의한 자본회수방식으로 구분됩니다.
또한 감가상각을 통한 자본회수 방법에는 정액법, 연금법, 상환기금법 등이 있다.
소득 비율과 수익률
미국 밸류에이션 기준에 따르면 수익률은 Yield와 Yield로 나눌 수 있습니다.
그러나 일본의 평가기준에서는 이들을 구분하지 않고 시가총액이라는 용어를 일률적으로 사용하고 있다.
소득 비율
이는 1년 이상의 평균 소득과 해당 자산의 가치 사이의 관계를 나타냅니다.
여기에는 총 수익률 또는 배당 비율이 포함됩니다.
생산하다
각각의 현재 가치를 얻기 위해 연속적인 개인 소득에 적용되는 이자율.
일반적으로 연간 복리로 표현되는 자기자본수익률입니다.
여기에는 이자율, 할인율, 내부 수익률 및 자기 자본 수익률이 포함됩니다.
전통적인 소득 접근법
순이익
일정 기간 동안 대상 제품이 발생시켜야 할 총 매출에서 매출 발생에 필요한 비용을 뺀 금액을 말합니다.
순이익은 일반적으로 연간 기준으로 계산되며 합리적인 금액으로 관련 자산에 귀속되어야 합니다.
순이익의 전제 조건은 일반적이고 일반적인 용도의 소득입니다.
지속적이고 규칙적인 승리여야 하며 확실하고 신뢰할 수 있는 승리여야 합니다.
합법적이거나 합리적으로 발생하는 소득이어야 합니다.
당기순이익은 임대수익을 기준으로 임대자산 당기순이익과 영업과정에서 발생하는 상업용 부동산 당기순이익으로 구분합니다.
임대 부동산은 임대 소득에서 비용을 뺀 값입니다.
상업용 부동산은 판매에서 내 비용을 뺀 값입니다.
감소율
이는 자본에 대한 순이익의 수익률, 즉 자산의 원래 가치에 대한 순이익의 비율입니다.
이는 대상 자산의 수명 동안 최대 유효 사용을 가정한 이자율이며 순 이익을 자본화하는 데 매개 역할을 합니다.
개별감면율은 토지와 건축물의 감면율이 다를 경우 개별감면율을 말한다.
총수익률은 건물과 토지를 합산하여 부동산 당기순이익을 계산할 때 토지와 건물의 가치구성비에 개별수익률을 곱하여 산출한 가중평균입니다.
새로운 가치에 대한 감가상각을 포함한 순이익의 비율을 감가상각 전 비율이라고 하고, 새로운 가치에 대한 감가상각이 없는 순이익의 비율을 상각 후 비율이라고 합니다.
세전 감면율과 세후 감면율이 있습니다.
즉, 저는 재산세, 수혜자 수수료 등에 대해 말하는 것이 아닙니다.
자본 회수 방법
직접적인 방법
대상재산의 순이익에 대한 감가상각률을 별도로 고려하지 않고 감면율로 직접 차익을 감액하여 차익가치를 산정하는 방식입니다.
다음과 같이 내용연수가 비한정인 항목에 적용되므로 투자금을 회수할 필요가 없습니다.
나. 토지, 농지, 염전 등이며 순이익은 영구적이다.
상각률을 고려하지 않기 때문에 상각 전과 후의 구분도 없습니다.
자본 회수라는 용어는 Tunza 자본의 회수를 의미합니다.
자본을 회수할 때까지 자본을 사용하여 받는 추가 수익인 자기자본수익률과는 구별되어야 합니다.
간단한 방법
대상재산의 순수익에서 감가상각률을 더한 금액만큼 차감하여 수익가치를 산출하는 방식입니다.
건물, 구조물, 공작물, 기계 등 내용연수가 유한한 수익창출 항목의 감가상각이나 소비로 인해 투자된 자본의 회수를 고려할 필요가 있을 때 사용합니다.
주로 단기 임대 부동산에 적용됩니다.
대상재산의 순수익은 기간이 지날수록 감소하고 재투자를 고려하지 않기 때문에 받은 상각액에 대한 이자는 지급되지 않습니다.
당기순이익이 감가상각 전이면 당기순이익에 감가상각비가 포함되기 때문에 수익률에 건물 등의 감가상각률을 더해야 한다.
다만, 상각 후 당기순이익을 계산할 때에는 당기순이익에 감가상각비는 포함하지 아니하므로 감면율에 건물 등의 감가상각률을 가산하지 아니하여야 한다.
두 번 상각되기 때문입니다.
연금법
부동산이 토지, 건물 및 기타 감가상각자산의 조합으로 구성되어 있는 경우 해당 자산의 임대 또는 사업관리로 인한 상각 전 순이익과 잔여내용연수를 기준으로 현행 복리이율을 곱하여 상각 후 반환가액을 구합니다.
수율 값에 도달하는 속성.
슈퍼마켓, 낚시권, 임대부동산 등 내용연수가 지난 후에도 재투자를 통해 동일한 금액의 순이익이 계속 발생할 것으로 예상되는 경우에 적용됩니다.
주로 장기 임대 부동산에 적용됩니다.
대상재산의 당기순이익은 기간별로 일정하며, 상각 후 수익률은 안전율이 아닌 자본회수율로 사용한다.
환급기금법
항목이 토지, 건물 및 기타 감가 상각 자산으로 구성된 경우 부동산 임대 또는 운영으로 인한 상각 전 순익에 상각 후 수익률, 발생 이자율 및 남은 내용 연수 동안의 소득의 현재 가치를 곱하여 구합니다.
이익의 가치. 그를 구하는 방법은 다음과 같습니다.
대상부동산의 당기순이익은 기간별로 일정하며 자본회수율은 실질환율을 사용한다.
연이율 상각은 이자가 일정한 이율로 산정한다는 것은 연금법에 부합하나, 상환기금법은 감면이율과 저축이율 두 가지 이율을 사용하고 연금법은 하나의 이율을 사용한다.
, 감소율.
일반적으로 적립률이 감면률보다 낮기 때문에 감면률만을 이용하는 연금방식으로 계산한 수익률은 환매기금 방식으로 얻은 수익률보다 높다.
따라서 이 방법은 다음과 같은 보안상의 이유로 제한된 수익을 창출하는 자산을 평가하는 데 자주 사용됩니다.
B. 광산.